中国对外经济贸易信托有限公司副总经理
——刘燕松
1、目前对于整个中国整个经济以及地产市场的未来预期是什么样子的？
答：目前来看，整个经济增长较前几年有所放缓，房地产行业整体也面临比较大的挑战。根据数据显示，房地产投资总额的绝对值虽然还在增加，但增速已经降至了近年来的最低点，除了几个重点的一二线城市之外，各地面临的去库存的压力都比较大。
之前外贸信托主要将业务重心放在传统信贷业务上，但从15年年中开始，已经将重心转移到存量市场以及投资业务上去，尤其是一线城市的存量业务。目前从国内的实际情况来看，一线城市的吸纳力仍然非常强。北京、上海、深圳对全国乃至国际上的的资金、人才都有较强的吸纳效应。所以一线城市的住房需求非常强劲；但是供应量特别是核心区位供应量确实非常有限，供不应求现象显著，二手房已经取代新房成为一线城市房产交易的主要组成部分。
2、过去一年，深圳一手房同比涨幅高达41.4%，您认为以深圳为代表的一线城市楼市未来走势如何？
答：一线城市整体房价的水平总体还会呈现向上的趋势，但由于目前整体经济环境的原因，相信像深圳15年这种上涨幅度也会是一种个别现象。
深圳去年的涨幅有其特殊性：深圳市民的平均年龄仅为34岁，这样的平均年龄意味着有大量市民处于成家立业的阶段，购房的刚性需求极大，同时深圳的住宅供给量比较少，二手房相对供应也比其他一线城市少，导致整体房地产市场呈现供不应求的局面。
3、 外贸信托从去年年中开始提出了“城市更新”的概念，并在一线城市和我们的合作伙伴开展了全新业务的尝试，应该说已经积累了一些经验，请问外贸信托在这个领域希望与什么类型的伙伴合作，同时可以提供哪些金融服务？
答：一线城市已经进入存量房时代，随着优质土地越来越稀缺，存量房交易所占的比重只会越来越大。外贸信托也是看中这一历史拐点，加大对 “城市更新”这类业务的开发力度，目前我们在北京、深圳等城市投资了8、9个项目，总规模达近30个亿。目前来看，虽然单体规模不大，但效果不错，投资人也逐渐开始认可这个模式。
这个领域的合作伙伴与我们传统业务的合作伙伴有所不同。在这类业务合作伙伴的选择上，我们更希望能找到在某个细分领域有着专业能力、了解客户需求、有丰富运营经验的机构或团队来合作，做一些更突出个性，彰显管理水平的金融产品。对于外贸信托来讲，业务本身没有绝对的模式，尝试和创新才是我们的模式，这也正是信托的魅力所在。
4、 在城市更新类业务上，您觉得主要风险有哪些？外贸信托是如何控制该类风险的？
答：这类业务的风险点主要是来自两方面，市场风险及运营风险。首先是市场风险，由于要对物业进行持有并改造，并最终通过物业的出售或证券化等手段退出，那么对市场风险的把握需要较为准确，否则难以实现预期的收益；其次在运营风险方面，该类项目涉及到的操作环节较多，需要各专业的人员紧密配合，也要求信托公司和运营商有丰富的项目经验和协调能力。
这类业务在中国刚刚起步，金融机构的风险控制手段和参与程度需要时间和经验的积累逐步增加和深入。目前我们主要把握项目地段，挑选核心城市、核心地段来对冲市场风险及运营风险，这是一种简单且有效的手段，从风险较小的项目入手，积累经验。同时，我们也成立了专业的投后管理团队，聘请专业人士来全程监督项目的运营并管理。我们也会要求运营商和其它利益相关方认购信托计划次级，形成有效激励，促使其更加积极的经营管理，实现利益和业绩的有效统一。金融机构和项目运营商在一种动态制衡关系中寻求一种平衡和稳定的状态是我们所追求的目标。
未来我们还会在合作伙伴筛选、项目筛选、合同设计、出资制度、财务税务优化等方面继续探索，不断提高我们的专业能力，为我们的投资人提供更安全、更有竞争力的投资选择。
5、对于新创设的外贸信托地产金融公众号，您有何要求和期待？外贸信托在地产金融领域的合作伙伴可以从公众号中获取哪些有用的信息？
答：让公众号成为我们宣传的一个重要载体，向我们的客户、合作伙伴们更好的传递我们的声音和想法。