（一）
首单ABS：魔方公寓信托受益权资产支持专项计划
这项计划为国内首单 ABS 产品，魔方公寓将其在北京、上海、广州等城市经营的 4000 多间公寓未来三年的租金收入作为还款来源，发行 3.5 亿元优先级证券。
具体运作为：过桥资金提供方作为原始权益人出资设立资金信托，取得信托受益权，并以该等信托受益权作为基础资产。信托向魔方中国、魔方北京、魔方上海、魔方广州发放信托贷款，证券投资者缴纳认购款认购资产支持证券，专项计划设立。专项计划向原始权益人购买信托受益权，取得基础资产。原始权益人收回过桥资金，实现退出。
（二）
该计划被视为国内首单权益型公寓类 REITs，于 2017年11月3日正式发行。
交易结构为：原始权益人设立私募基金，由私募基金直接或间接持有项目公司的股权，私募基金还要向项目公司发放委托贷款，由公司持有标的物业。专项计划发行资产支持证券募集合格投资 者的资金，用以收购和持有私募基金份额，进而持有项目公司股权及债权，间接享有标的物业产权。该产品的基础资产为私募基金份额，标的物业经营净收益用以分配资产支持证券投资人预期收益；最终基础资产将用于分配投资者本金。
（三）
该计划为全国首单储架式长租公寓CMBS，是抵押型REITs 的典型代表，于 2017年12月1日在深交所获批。
抵押型 REITs 通过抵押物业资产获得资金，到期偿还即可独享全部增值收益，但同时也承担了更大的风险。CMBS 为债务融资工具，原始权益人能够通过抵押物业资产获得贷款，原始权益人保留物业资产所有权，能够享受抵押期地产增值红利。其在原理上类似于抵押型的 REITs，基础资产通常以商业地产、物业未来收益权为主，也可以将其归类为类 REITs 产品。招商蛇口公告指出此次募集资金主要用于未来长租公寓的发展与运营，将会放大招商蛇口在公寓板块起步早、产品线完整的优势，既拓宽公司融资渠道又优化负债结构。
（四）
2018年3月13日，保利地产发行了国内首单房企租赁住房REITs。保利租赁住房 REITs 由保利地产联合中联基金共同实施，储架总规模 50 亿元，以保利地产自持租赁住房作为底层物业资产，是国内首单以房地产企业自持租赁住房作为基础资产的 REITs。
该计划的增信方式包括物业资产抵押、物业资产租金收入超额覆盖、资产支持证券的结构化分层、评级下调承诺、差额支付承诺、保证金安排、优先级资产支持证券退出的流动性支持、优先级资产支持证券的强制退出安排、项目公司股权和债权及物业资产的优先收购权等。
短短三年内，长租公寓行业在不断发展，也在不断变化。已经有相当数量的企业折戟此地，但又有更多的投资者闻风而来。
事实上，无论采用哪种方式进行公寓的运营，又或是用哪种形式的金融工具完成投资的退出，在市场远未饱和，经营又如此分散的情况之下，未来行业的增长潜力依然巨大。只是作为投资者或运营商，审慎投资，合理经营是极为必要的。
前海明理专注于优质资产投融资的综合服务金融，主要业务板块涵盖上市公司投融资、房地产基金、大型工商企业投融资、消费金融基金以及供应链金融等，、中铁国恒供应链及深圳知名大型企业东部集团等。
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