作者 | 领带金融学院知识管理部
- 日拱一卒，功不唐捐 -
本期专题文字内容整理自领带《房地产金融》线上专题课
1、既有债权和未来债权的区别
物业管理费是指物业公司依据物业合同向业主（一般多适用于住宅物业）或承租人（一般多适用于商业、办公、仓储等地产）收取的物业服务费（还可以包括停车管理服务费用等，视物业合同而定）。
在实际操作中，物业费ABS的基础资产有一些特殊，包含既有债权和未来债权的一个双重属性。
既有债权是指该债权已经形成，从会计角度考虑，就是基于我提供的劳务所形成的债权。在未来一段时间内，我会收到一笔服务对价（现金流），这类债权的金额是比较确认的，会确认一笔应收账款。
比如A物业公司给10个小区提供物业管理服务，假设每平米物业费5元，一共10万平米，那根据合同，我下个月会收到50万的物业费收入。
而未来债权，比如CMBS、类REITs等形式，是基于我持有了这个物业资产，资产预期未来会给企业带来经济利益，但具体这个利益（即未来物业费收入）有多少，是一个不确定的因素，因为未来物业费可能会上涨会下跌，而且物业公司也可能因为经营不善，服务不好等因素被替换掉，他会面临很多的不确定因素。
2、双SPV的选择：委托贷款还是信托受益权？
对于未来债权这类不太稳定的现金流，我们一般会采用双SPV的形式，常见的操作方式有委托贷款和信托受益权两种方式来稳定这个债权，也有直接转让合同债权的，但很少见。
这里我们主要探讨下委贷和信托的利弊。
首先信托的费率是略高于委贷的，但受限于委贷新规的影响（募集资金不能放委贷），目前在与银行的沟通过程中，会遇到重重困难。
其次，就是过桥方的问题。委贷业务是银行受委托人将资金发放给贷款对象。在转让委贷债权之后，还款的时候钱是先回到委托人账户，再回到专项计划，如果委托人是你的差额补足方或者关联方企业，那还好处理一些。如果委托人是我们找的一个过桥机构，就比较麻烦了。
比如下图，明华物业通过晋城银行提供过桥服务。
第三，在发生风险时，委贷行会拒绝追索，但信托必须以自己名义追索起诉。
第四，存在抵押质押时，信托的担保权利人很明确是信托公司。委贷的担保手续谁去办，担保物权人登记为委托人还是贷款银行?这一点各地做法都不一样，我相信连银行自己也未必搞的清楚。
因此，实务中选取信托受益权更为常见，由于近期信托公司压通道规模，通道费上升，目前应对的方式主要是采用财产权信托来构建，这也是没有问题的。
3、没有签订物业合同如何处理？
这里有两类情况，第一是前期物业合同的情形。
根据《物业管理条例》的规定，物业服务企业是由业主或业主大会选聘的，其中第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”
什么意思呢？由于很多楼盘刚开始销售的时候，没有成立业主大会，因此开发商会先选定一家物业服务企业先做好服务工作，这个时候是没有签订物业合同的，这是一种可以接受的情况，如不出现解聘等重大事件，没有太大影响。
第二个情况是物业合同到期，是否必须续签？
假设业主和物业服务企业签了3年的服务合同，后续物业费我们一般会在银行办理托收，银行到点自动扣钱。因此从物业公司的角度考虑，如果合同到期，他也不会特别要求与业主续签，反正钱都收了。
那我们在挑选基础资产的时候，如果遇到这类合同到期未签的情况，如何处理呢？
这时作为管理人，我们可以与项目律师沟通，判定物业服务企业与业主之前是否存在“事实物业合同关系”，并在法律意见书中注明。
从《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定可知，若物业服务合同期满，业主大会或业主委员会没有明确表示是否与原物业公司继续签订合同，亦未明确要求原物业公司退出，而物业公司仍继续提供物业服务的，可以认为双方之间形成事实上的物业服务合同关系。
简单说，就是物业服务合同到期了，但服务仍在继续，合同仍在正常履行，则业主仍需按原约定标准支付物业费。
在一些地方法院网站上，也发布了一些业主以合同到期为由不交物业费的案件，比如大庆：
4、入池资产的是按毛收入还是净收入？
在目前的实务操作中，物业费主要以毛收入来入池的更多一些，就是把物业服务企业的全部现金流都入池，，这样才能满足发行规模的要求。
，用来偿付ABS利息了，物业公司的日常费用营业成本怎么处理？人吃马喂都是需要开销的啊。
实务中一般由股东或者差额补足机构出具支持承诺等补足措施，这样一来就可以保证物业公司的正常经营。
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王老师