关心财经消息的朋友们最近一定发现了，REITs已经成为近来房产类新闻中的一个高频热点。
在科普REITs是什么之前，我们先来看一下房地产行业所面临的政策背景。2017年开始，为了保障刚需，政府一方面对售房市场进行限购限贷，打压房价，另一方面大力扶持租房市场，包括租售同权、增加自持租赁性土地供给、加快住房租赁市场立法等。
因此，地产行业的资金链开始感受到了压力：一是库存增加，资金周转不易，二是股权融资和债券融资规模也在逐步缩减。因此，整个地产行业极其需要一种新的融资方式，既要缓解资金压力，也要开启一种盈利新模式。
这种融资方式，呼声最大的就是REITs。
REITs到底是什么？
REITs是通过发行股份或收益凭证的方式募集资金，并将来自房地产投资的大部分收益（通常90%以上）按比例分配给投资者的一种信托基金。
换成人话来说，可以借用知乎网友@Eason Sun的解释——
想象阿里巴巴出了一个“房产宝”，募集资金总额一千万，每人可以出资一千元，用于买房出租、坐等升值，得到的回报用来向持宝者分红，这就是一个REITs。
结合前文说的房地产趋势背景，REITs这种实现不动产证券化的重要手段，既能拓宽房地产行业的融资途径，让企业实现了向“轻资产，重管理”转型的可能，同时也丰富了资本市场的投资产品，为中小投资者提供了参与房地产投资的机会。
发达经济体中，REITs已经相当普遍了。截止目前已有37个国家推行立法并发行REITs，包含中国在内的8个国家尚处准备阶段。
数据来源：Nareit，中国指数研究院综合整理
在高层政策推动下，这个市场开始蓬勃发展。
据中联前源不动产基金管理有限公司总经理何亮宇的介绍，国内市场上目前已经发行的住房租赁证券化产品包括两大类。
第一类是在证监会系统的交易所挂牌的资产支持证券，包括收益权ABS、CMBS和类REITs，类REITs产品主要代表包括保利地产租赁住房REITs，碧桂园租赁住房REITs等；收益权ABS主要产品包括魔方公寓信托贷款资产支持证券、自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划等；CMBS主要产品包括招商创融-招商蛇口长租公寓第一期资产支持专项计划等。
第二类是在银行间市场挂牌的ABN，主要产品包括飞驰-建融招商长租公寓系列资产支持票据（ABN）等。
REITs背后：火爆的ABS业务
华尔街有一句名言：给我一个现金流，我就把它证券化。
REITs 是资产证券化（ABS）在房地产行业的一项重要应用。而ABS业务，正是目前券商行业中极其火爆的一项。
想简单理解资产证券化的概念，想想你手里马云爸爸借给你的蚂蚁花呗就知道了——你向花呗借钱消费，到期时需要还本付息。马云账上因此有了一笔稳定的利息收入，也就是“现金流”。他把这个现金流打包成债券，卖给银行、券商、债券基金等投资者，投资者也能稳定得到你利息的一部分收益。
这个过程，就是马云将大家的花呗贷款（现金流）打成包，再进行标准化处理，做成证券，卖给了投资者，也就是资产证券化的过程。
据统计，蚂蚁花呗在2017年共发行51单产品，合计发行规模达1406亿元。按照10%左右的利率差，阿里可能在这个业务中就有140亿元的收入。
蚂蚁花呗属于企业ABS中消费性贷款ABS。和前面所说的REITs，都属于ABS这些年应用的比较多的类型之一。
毫不夸张地说，这几年资产证券化的浪潮正在席卷中国金融市场。从银行贷款、信用卡贷款、车贷、房贷、房屋租赁、游乐场票务到学费贷款、公司的应收账款等等，几乎都有资产证券化的案例。
尤其这段时间，自从资管新规改写了原有的多种业务模式，券商原本主要的通道等业务下跌眼中，资产证券化已经成为业务中香饽饽。
一方面，自从去年以来债券融资利率的攀升，一些债券暂缓发行或缩减融资额，相比之下资产证券化跟同期票据和债券的利差，已经越来越小。
数据显示，从发行利率来看，2017年ABS优先级平均预期收益率在4%—6%区间，其中最低的优先级预期收益率为2.31%，最高的优先级预期收益率为12%。随着金融市场情况的变化，去年整体收益率水平较2016年度有所提高，总体呈稳定上升态势。
二是，通过资产证券化融资，可以不增加负债，照样实现“出表”。原始权益人中金融占比较大，原始权益人分布较为集中，金融业、租赁业和房地产合计发行规模达1.34万亿，占比接近83%。
在这些因素的驱动下，今年一季度，券商资管规模同比缩水2万多亿，而ABS自2014年底备案制启动以来，已经连续三年增长，每年增幅都超过100%。
总结来说，ABS已经成为未来各大券商资管发展的重点领域，无论是业务数量、规模还是人才招聘的倾向，都有明显的趋势。