房地产信托的业务模式

　　信托公司兼具债权投资和股权投资的金融工具优势，能以比银行等机构更灵活有效且直接的方式参与房地产（包括商业地产）市场。

　　在信托介入房地产项目过程中，信托公司参与、发展房地产开发的方式主要包括股权投资、债权融资（贷款、债权受让等）、混合型（股权+债权）等，在项目合作与资本合作的过程中，其交易架构设计已延伸出优先股、夹层融资、信托引入有限合伙形式进行投资、资产组合管理、提供融资安排及并购财务顾问等多种模式，形式上包括组合投资管理的房地产信托基金及单个房地产项目投融资，从而形成房地产产业链或价值链中的重要一环。

　　信托公司通常选取具有优质品牌及实力的房企并与之合作，信托资金以股权投资或债权投资等方式进入房地产业务领域，通过项目（产品）管理和风险控制，为信托计划投资者捕捉投资期内经济和金融条件下地产市场隐含的机会，并向其提供与之风险偏好相匹配的投资机会与收益。

　　多元化背景下的房地产金融发展趋势

　　1、机构间开展合作、进一步融合。

　　在中国经济结构调整、产业升级的重要战略机遇期，大资管时代已经来临，意味着各类机构单打独斗的模式基本终结，机构间的合作，包括金融同业机构之间、房地产企业与金融机构之间、房地产企业与各类机构之间的合作，将进一步推动项目与业务的合作、资金层面的合作、机构与业务的整合、融合，这将成为房地产金融的主流发展趋势。

　　2、银行、信托公司的转型：从传统的融资业务，逐渐向投资业务转型。

　　信托行业前期的粗放式增长已面临转型挑战，，信托业务将逐步回归信托主业，信托公司的业务模式正在往“投资”方向转化，。

　　3、房地产信托：从单一项目运作为主，向组合投资、信托基金方向转型；从债权融资类业务，向投资方向转型。

　　从信托行业特点与风险管理角度，传统以单一项目运作为主的业务模式存在诸多制约发展的因素。信托基金业务以组合投资为重要特征。组合投资不仅是获取信托公司投资回报和营业收入利润的策略，更是一种风险管理技术，对客户投资安全性及公司声誉和战略风险管理，具有积极作用。

　　首先，基金业务避免了融资业务中的信托公司角色冲突，。其次，基金业务遵循的资产配置、分散投资原则，把创造收益与管理风险合二为一，组合管理同时是内置、结构性的风险管理手段，本身具有价值。第三，基金是标准化产品，对多个不同投资者实施同一策略，资金是汇涓成流集合运用的，既能创造机会、分散风险，又能形成规模、确保效率，无论对信托公司还是投资者，均有积极意义。事实上，组合投资理念近年来已在业内获得认同，基金化信托产品有望成为信托业务模式的发展方向。

　　中国房地产业发展

　　观点：

　　中国房地产市场的分化态势明显，包括区域的分化（不同地区、不同城市、同一城市不 同区域的分化）、物业类型的分化、房地产企业的分化。

　　中国房地产市场经过前十年的发展，高速增长时代已结束，将进入相对平稳期。

　　对地产公司而言，定位能力、管理能力、资本集中能力的重要性日益突出。这也给直接投资带来机会，反映在开发商的“轻资产”过程中、“去杠杆化”过程中。

　　住宅市场在3－5年内刚需将被满足，首次改善性需求将成为主要需求，存在市场投资机 会。

　　商业地产领域仍非常缺乏经验，某些地区已出现泡沫，但定位精准的商业地产项目仍有较大的直接投资机会。

　　中国经济结构调整与房地产行业转型过程中，房地产领域的收购兼并机会将增多。

　　因潜在市场空间巨大，个人住房按揭贷款资产证券化、REITS等未来一定会在中国出现。

　　1、对中国房地产市场中长期发展趋势的认识

　　我们认为，中国房地产市场普涨的“黄金十年”已经过去，在经历了前期的粗放式增长后，市场面临着转型升级的需求，但基于中国的特殊国情，从中长期来看，中国房地产市场仍具有可持续发展的潜力，在行业结构调整、区域调整、产品调整的过程中也将会蕴含着新的合作机会，并出现可观的投资与并购机会，房地产信托业务仍具有长期的发展空间。

　　我们的判断基于以下认识：

　　中国经济仍处于稳健发展周期。

　　城市化、城镇化进程持续推进。

　　市场供需状况仍对房地产市场形成支撑，但供需结构正在逐步发生转变。

　　中国民间资金投资渠道匮乏。

　　2、短期内影响房地产市场的重要因素及形势分析

　　在调控政策累积效应作用下，房地产市场整体已逐步走稳，并且呈现显著的区域化差异特征。在房地产长效调控机制不会贸然推出的背景下，现有的调控政策仍将持续，但会根据各地区不同的市场走势进行差异化的调整，房价上涨压力较大的区域仍旧面临着一定的政策性风险。

　　在货币政策适度收紧、地方政府出于“土地财政”和偿债压力而推高土地价格、以及房地产企业出于后期发展考虑而增加土地储备等多种因素的影响下，不同房地产企业后期的流动性风险和盈利能力将会出现差异。综合来看，短期内房地产市场仍会保持相对平稳的态势，但不同区域市场、不同房地产企业的经营状况将会出现分化。

　　短期内影响房地产市场的主要因素包括：房地产调控政策的差异化执行；房地产市场区域风险的分化；货币政策适度收紧；征收房产税等房地产长效调控机制对民众预期的影响。

　　我们认为，在调控政策的持续作用下，中国房地产市场正在出现显著分化，大型房产商的市场份额占比增加，中小型房产商或流动性压力较大的房产商将主动或被动地退出市场，房地产行业购并和整合速度加快；房地产行业的经营理念由原先的谋取高利乃至暴利转变为以经营性资产和资本化手段获取合理的利润，房地产企业的开发模式、投资模式将会发生变化。

　　2007年以来，尤其是2011年至今，随着房地产市场集中度的提高，目前市场已出现明显的分化态势，包括区域的分化、物业类型的分化、房地产企业的分化。中国住宅市场发展将趋于平稳（在4－5年内进入平稳发展期），最近几年，中国的刚需已基本被满足，首次改善性需求将成为主流。

　　金融和房地产有着极高的紧密度，开发商需要借助资本杠杆和金融模式的创新来增加规模、提高效率、加快产品更新，而房地产信托作为房地产金融领域的重要组成部分，在房地产金融链的锻造、各个环节的实施和创新、以及房地产行业并购领域等方面均会有着多样化的业务机会，房地产行业的转型将为房地产信托的发展带来新的契机。

　　作者：丁建萍 杭州工商信托