2018年4月24日发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》（以下简称“《通知》”）
明确了租赁住房资产证券化的重要意义、基本原则、业务开展条件及优先和重点支持领域，并对完善住房租赁资产证券化工作程序及加强住房租赁资产证券化监督管理提出了原则性要求。
，、各部委及各地方政府已经频繁出台多个政策法规，鼓励租赁住房的建设和融资，包括明确提出“支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点”。
但作为资产证券化产品的行业主管部门中国证监会一直未有书面文件出台，《通知》的发布系中国证监会以实际行动落实国家“房住不炒、租购并举”住房政策地生动体现。
三大亮点
《通知》虽仅有短短十六个条款，但势必会给租赁住房的资产证券化翻开全新的一页，其中有以下亮点尤其值得关注：
亮点一：开通双“绿色通道”
《通知》不仅为租赁住房资产证券化审核发行建立了绿色通道，还为租赁住房的建设验收、备案、交易等事项建立了绿色通道。
要求“各证券交易场所和中国证券投资基金业协会应根据资产证券化业务规定，对申报的住房租赁资产证券化项目进行审核、，研究建立受理、审核和备案的绿色通道，专人专岗负责，提高审核、发行、备案和挂牌的工作效率”、“各地住房建设管理部门应对开展住房租赁资产证券化中涉及的租赁住房建设验收、备案、交易等事项建立绿色通道”。
亮点二：明确专项计划可以直接受让或接受不动产抵押
由于缺乏可以将不动产抵押给专项计划的直接规定，因此在以往的资产证券化产品中，往往需要借助信托等SPV以实现不动产的抵押，《通知》提出的允许将租赁住房用地上建设的房屋转让或抵押给资产支持专项计划无疑将会大大简化资产证券化业务交易结构、降低交易成本。
也为市场进一步试水租赁住房的REITS产品提供了政策依据。但同时，专项计划作为资产证券化产品，并无民事主体资格，《通知》中规定的允许将不动产转让或抵押给专项计划是否可自动理解为转让或抵押给计划管理人尚有待进一步明确。
因此，租赁住房用地上建设的房屋转让或抵押给资产支持专项计划的规定若落到实处还需更多的配套细则以指导房地产过户及抵押登记部门的具体办理。
亮点三：进一步释放REITS有望落地的信号
中国市场上发行的产品中尚没有真正的REITS产品，其中有法律法规、税收、、市场风险偏好等综合因素的考量。但市场化的REITS产品一直为市场及业内人士所期待。
REITS产品的落地需以证监会的政策及法规为导向，因此《通知》正式明确“重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品，积极推动多类型具有债权性质的资产证券化产品，试点发行房地产投资信托基金（REITs）”，可以看做是在向市场释放REITS有望落地的信号。
两点遗憾
遗憾一：要求办理租赁备案手续
《通知》规定“发行住房租赁资产证券化产品应当符合下列条件：一是物业已建成并权属清晰，工程建设质量及安全标准符合相关要求，已按规定办理住房租赁登记备案相关手续”，这一规定实际上比《管理规定》关于基础资产应满足的 “权属清晰、有稳定可预测的现金流以及可特定化”的要求更加严格，在实操中可能也会遇到障碍。
在现实生活中，很多租赁住房，尤其是个人租赁房屋并不会办理租赁备案手续，租赁合同的效力及租金债权的有效性也并不以租赁备案为前提。
从以往的资产证券化产品的计划说明书及法律意见书中也可以看出是否进行租赁登记备案并未成为券商及律师关注的重点，而该条规定后将何去何从，尚需观望。
遗憾二：租赁住房如何转让或抵押给资产支持专项计划尚需出台细则
《通知》虽然规定：“允许将租赁住房用地上建设的房屋转让或抵押给资产支持专项计划”，但同时亦规定“严禁利用特殊目的载体非法转让租赁性质土地使用权或改变土地租赁性质的行为”。
《物权法》规定，房屋所有权转让的，其所在土地使用权一并转让。允许将租赁住房用地上建设的房屋转让势必带来房屋所在租赁住房用地土地使用权的转让。
那么，前款规定的允许“租赁住房用地上建设的房屋转让”是否排除实践中《土地出让合同》中对土地使用权转让有限制的土地上建成的房屋？后款规定的“严禁利用特殊目的载体非法转让”中的非法转让是否包括自持用地租赁住房持有企业向专项计划转让房屋的行为？这些问题，尚有待有关部门在实施细则中进一步明确。
附全文解读：
中国证监会
资产证券化相关工作的通知
证监发〔2018〕30 号
中国证监会各派出机构，各省、自治区、直辖市住房城乡建设厅（建委、房地局），新疆生产建设兵团建设局，上海证券交易所、深圳证券交易所，中国证券业协会（报价系统），中国证券投资基金业协会，中国房地产估价师与房地产经纪人学会：
、多渠道保障、租购并举的住房制度要求，，加快培育和发展住房租赁市场特别是长期租赁，支持专业化、机构化住房租赁企业发展，鼓励发行住房租赁资产证券化产品，现就有关事宜通知如下：
一、总体要求
（一）【解读：盘活存量资产、丰富投资品种】重要意义。住房租赁资产证券化，有助于盘活住房租赁存量资产、加快资金回收、提高资金使用效率，引导社会资金参与住房租赁市场建设；有利于降低住房租赁企业的杠杆率，服务行业供给侧结构性改革，促进形成金融和房地产的良性循环；可丰富资本市场产品供给，提供中等风险、中等收益的投资品种，满足投资者多元化的投资需求。
（二）【解读：鼓励发展、基本原则。坚持市场化、法治化原则，充分发挥资本市场服务实体经济和国家战略的积极作用；明确优先和重点支持的领域；，推动业务规范发展；，切实保护投资者合法权益，合力防范风险。
二、住房租赁资产证券化业务的开展条件及其优先和重点支持领域
（三）【解读：依据《管理规定》细化对底层资产的要求】发行住房租赁资产证券化产品应当符合下列条件：一是物业已建成并权属清晰，工程建设质量及安全标准符合相关要求，已按规定办理住房租赁登记备案相关手续；二是物业正常运营，且产生持续、稳定的现金流；三是发起人（原始权益人）公司治理完善，具有持续经营能力及较强运营管理能力，最近2年无重大违法违规行为。
（四）【解读：划定两类支持领域】优先支持大中城市、雄安新区等国家政策重点支持区域、利用集体建设用地建设租赁住房试点城市的住房租赁项目及国家政策鼓励的其他租赁项目开展资产证券化。
（五）【解读：支持依法改变用途的租赁住房资产证券化】鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展资产证券化。支持住房租赁企业建设和运营租赁住房，并通过资产证券化方式盘活资产。支持住房租赁企业依法依规将闲置的商业办公用房等改建为租赁住房并开展资产证券化融资。优先支持项目运营良好的发起人（原始权益人）开展住房租赁资产证券化。
（六）【解读：支持多类型债权性产品、推动REITS落地】重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品，积极推动多类型具有债权性质的资产证券化产品，试点发行房地产投资信托基金（REITs）。
三、完善住房租赁资产证券化工作程序
（七）【解读：明确提出住房租赁企业可自主开展资产证券化】支持住房租赁企业开展资产证券化。住房租赁企业可结合自身运营现状和财务需求，自主开展住房租赁资产证券化，配合接受中介机构尽职调查，提供相关材料，协助开展资产证券化方案设计和物业估值等工作，并向证券交易场所提交发行申请。
（八）【解读：开辟建设验收、备案、交易等事项绿色通道】优化租赁住房建设验收、备案、交易等程序。各地住房建设管理部门应对开展住房租赁资产证券化中涉及的租赁住房建设验收、备案、交易等事项建立绿色通道。对于在租赁住房用地上建设的房屋，允许转让或抵押给资产支持专项计划等特殊目的载体用于开展资产证券化。
（九）【解读：开辟受理、审核、备案的绿色通道】优化住房租赁资产证券化审核程序。各证券交易场所和中国证券投资基金业协会应根据资产证券化业务规定，对申报的住房租赁资产证券化项目进行审核、，研究建立受理、审核和备案的绿色通道，专人专岗负责，提高审核、发行、备案和挂牌的工作效率。
四、加强住房租赁资产证券化监督管理
（十）【解读：加强制度建设】建立健全业务合规、风控与管理体系。、风控与管理体系，指导相关单位完善自律规则及负面清单，建立住房租赁资产证券化的风险监测、违约处置、信息披露和存续期管理等制度规则，引导相关主体合理设计交易结构，切实做好风险隔离安排，严格遵守执业规范，做好利益冲突防范以及投资者保护，。研究探索设立专业住房租赁资产证券化增信机构。
（十一）【解读：完善各机构自律体系】。中国证券业协会、中国证券投资基金业协会、中国房地产估价师与房地产经纪人学会要加强配合，，加强组织协作，加快建立住房租赁企业、资产证券化管理人、物业运营服务机构、房地产估价机构、，研究推动将住房租赁证券化项目运行表现纳入住房租赁企业信用评价体系考核指标，依法依规对严重失信主体采取联合惩戒措施。
（十二）【解读：收益法评估】合理评估住房租赁资产价值。房地产估价机构对住房租赁资产证券化底层不动产物业进行评估时，应以收益法作为最主要的评估方法，严格按照房地产资产证券化物业评估有关规定出具房地产估价报告。承担房地产资产证券化物业估值的机构，、声誉良好的房地产估价机构。资产支持证券存续期间，房地产估价机构应按照规定或约定对底层不动产物业进行定期或不定期评估，发生收购或者处置资产等重大事项的，应当重新评估。
（十三）【解读：完善各机构自律体系】积极做好尽职调查、资产交付与持续运营管理工作。资产证券化管理人、房地产估价机构、评级机构等中介机构应勤勉尽责，对有关交易主体和基础资产进行全面的尽职调查，。发起人（原始权益人）应切实履行资产证券化法律文件约定的基础资产移交与隔离、现金流归集、信息披露、提供增信措施等相关义务，并积极配合中介机构做好尽职调查。
五、营造良好政策环境
（十四）【解读：解决产品投资资金来源】培育多元化的投资主体，提升资产支持证券流动性。中国证监会、，积极鼓励证券投资基金、政府引导基金、产业投资基金、保险资金等投资主体参与资产证券化业务，建立多元化、可持续的资金保障机制。
（十五）【解读：鼓励政府以实际行动为有经验的机构打call】鼓励相关部门和地方政府通过市场化方式优先选择专业化、机构化或具有资产证券化业务经验的租赁住房建设或运营机构参与住房租赁市场，并就其开展租赁住房资产证券化予以政策支持。
（十六）【解读：证监会、住建部、交易所全部协作】。中国证监会、、，协调解决住房租赁资产证券化过程中存在的问题与困难，推动住房租赁资产证券化有序发展。中国证监会各派出机构及上海、深圳证券交易所等单位与各省级住房城乡建设主管部门应加强合作，充分依托资本市场，积极推进符合条件的企业发行住房租赁资产证券化产品，拓宽融资渠道；，防范资金违规进入房地产市场，严禁利用特殊目的载体非法转让租赁性质土地使用权或改变土地租赁性质的行为。
中国证监会
2018年4月24日